個人再生の住宅ローン特則（住宅資金特別条項）って何？持ち家を残すための条件や必要書類、利用方法まで徹底紹介

個人再生を考えている人の中には、「借金は減らしたいけれど、住宅ローンが残っている家は手放したくない」と悩んでいる人もいるでしょう。

個人再生には、一定の条件を満たす住宅ローンについて特別な扱いをする「住宅資金特別条項」があります。一般には「住宅ローン特則」と呼ばれている制度です。

住宅ローン特則を使うと、住宅ローンを通常の再生債権と同じように大幅減額するのではなく、別枠で支払いを続けながら、カードローンや消費者金融などほかの借金を個人再生で整理できる可能性があります。その結果、自宅を手放さずに生活再建を目指せる場合があります。

ただし、住宅ローンがあれば誰でも利用できるわけではありません。本人が所有・居住している住宅か、ローンが住宅の購入や建設などのためのものか、住宅ローン以外の担保権が付いていないかなど、複数の条件を確認する必要があります。

この記事では、住宅ローン特則を利用できる条件、利用できないケース、住宅ローンの返済がどう変わるのか、滞納や保証会社の代位弁済がある場合、共有名義やペアローンで注意したい点、必要書類と手続きの流れまで整理します。

住宅ローン特則とは？個人再生をしながら家を残せる可能性がある制度

住宅ローン特則の正式な呼び方は「住宅資金特別条項」です。

民事再生法では、住宅の購入・建設・改良などに必要な資金の貸付けで、住宅にその債権を担保する抵当権が設定されているものを「住宅資金貸付債権」と定義しています。条件を満たす住宅資金貸付債権については、再生計画に住宅資金特別条項を定めることができます。

住宅ローン特則を利用する大きな目的は、住宅ローン以外の借金を個人再生で整理しつつ、住宅ローンの支払いを続けて自宅を維持することです。

「住宅ローンだけ個人再生から完全に外す」というより、住宅ローンを通常の再生債権とは異なるルールで扱う制度と考える方が正確です。

個人再生の仕組み・条件を確認する

Life On独自整理｜住宅ローン特則で変わるもの・変わらないもの

住宅ローン特則については、「家を残せる」「住宅ローンも減る」と一括りにすると誤解しやすくなります。先に、何が変わり、何が変わらないのかを整理しておきましょう。

住宅ローン特則は「住宅ローンを消す制度」ではありません。家を維持する代わりに、住宅ローンは原則として返済を続けます。大阪地方裁判所も、住宅ローンは別枠で扱われ、住宅資金特別条項を利用しても免除されないと案内しています。

住宅ローン特則を利用するための主な条件

住宅ローン特則が使えるかは、住宅・ローン・担保の3つを中心に確認します。古い記事などでは「6条件」と固定して説明されることもありますが、実際には民事再生法上の複数の要件を組み合わせて判断します。

個人再生そのものの利用条件を満たしている

住宅ローン特則は、個人再生の中で利用する制度です。そのため、まず個人再生を利用できることが前提になります。

小規模個人再生では、将来にわたって継続的または反復して収入を得る見込みがあり、住宅ローンなど一定の債権を除いた無担保債務が5,000万円以下であることなどが基本条件です。

住宅ローンを残せたとしても、個人再生後の返済額を継続して払えない家計では、再生計画自体を実行できません。

本人が所有し、実際に住んでいる住宅である

民事再生法上の「住宅」は、再生債務者本人が所有し、自分の居住用として使っている建物です。

投資用マンション、賃貸に出している住宅、本人が住んでいない別荘などは、通常この「住宅」には当たりません。

共有名義だから直ちに利用できないと決まるわけではありませんが、本人の持分、住宅ローンの債務者、抵当権の設定状況などを個別に確認する必要があります。

店舗兼住宅などは床面積の2分の1以上が居住用である

店舗兼住宅や事務所兼住宅では、建物全体が居住専用でなくても対象になり得ます。ただし、民事再生法では床面積の2分の1以上に相当する部分が本人の居住用として使われていることを求めています。

複数の住宅を所有している場合は、そのうち本人が主として居住している1つの建物が対象になります。

ローンが住宅の購入・建設・改良などのためのものである

住宅ローン特則の対象は、住宅や敷地の購入、住宅の建設、改良などに必要な資金を分割返済するローンです。

自宅を担保にしていても、借りた目的が事業資金や生活費、他社借金の一本化などであれば、住宅資金貸付債権に当たらない可能性があります。

「自宅に抵当権がある＝住宅ローン特則を使える」ではなく、何のために借りたお金なのかも確認されます。

対象の住宅ローンを担保する抵当権が住宅に設定されている

住宅資金貸付債権は、そのローンまたは保証会社の求償権を担保する抵当権が住宅に設定されていることが前提です。

登記事項証明書を見れば、どの金融機関などの抵当権が設定されているか確認できます。申立てでは住宅と敷地の登記事項証明書なども必要になります。

住宅ローン以外の担保権が付いていると使えない場合がある

自宅に住宅ローンを担保する抵当権以外の担保権が設定されている場合は、住宅ローン特則を利用できないことがあります。民事再生法198条にも、住宅上のほかの担保権に関する制限があります。

たとえば、自宅を担保に事業資金を借り、その借入れについて別の抵当権が設定されているケースです。

抵当権が複数あるだけで結論を出すのではなく、それぞれが何の債権を担保しているのか、順位や対象不動産がどうなっているのかまで確認する必要があります。

住宅ローン特則を使えない可能性があるケース

ここまでの条件を逆から見ると、利用が難しいケースも整理できます。

特に、自宅に複数の担保権がある人や、住宅ローンを長期間滞納している人は、申立て直前ではなく早い段階で確認した方がいいでしょう。

住宅ローンそのものは減額される？

住宅ローン特則を使っても、カードローンや消費者金融のように住宅ローン元本が5分の1などへ大きく圧縮される制度ではありません。

大阪地方裁判所も、住宅ローンは「別枠」で扱われ、免除されるものではないと説明しています。

ただし、住宅ローンの返済条件を一切変えられないわけでもありません。民事再生法199条では、一定の条件のもとで最終返済期限を延ばしたり、一定期間の元本返済を猶予したりする仕組みが定められています。住宅ローン債権者の同意があれば、法律が通常予定する範囲を超えた変更を定められる場合もあります。

つまり、

「住宅ローンは一切条件変更できない」でも、「住宅ローンを個人再生で大幅減額できる」でもありません。

住宅ローンを滞納していても使える？

住宅ローンをすでに滞納していても、それだけで住宅ローン特則が使えなくなるわけではありません。

ただし、滞納分が帳消しになるわけではありません。大阪地方裁判所は、滞納がある場合には滞納分だけでなく、支払いが遅れたことによる損害金も支払う必要があると案内しています。

滞納が続けば、期限の利益を失ったり、保証会社による代位弁済や競売へ進んだりする可能性があります。自宅を残したいなら、「競売が始まってから考える」より、滞納が続きそうな時点で相談した方が選択肢を確認しやすくなります。

保証会社が代位弁済した後でも使える場合がある

住宅ローンを滞納すると、保証会社が金融機関へ住宅ローン残額を支払う「代位弁済」が行われることがあります。

代位弁済後は保証会社から本人へ請求される形になりますが、民事再生法には一定の場合にこれを元の住宅ローンの状態へ戻して扱う仕組みがあります。一般に「巻戻し」と呼ばれます。

法律上、保証会社が保証債務の全部を履行した日から6か月を経過するまでに再生手続開始の申立てをした場合には、住宅資金特別条項を定められる可能性があります。

ここで重要なのは、「弁護士へ相談した日が6か月以内」ではなく、法律上は再生手続開始の申立てをした時期が問題になることです。

代位弁済を知らせる通知が届いている場合は、通知の日付だけでなく、実際に保証債務が履行された日を確認し、早めに専門家へ相談した方がいいでしょう。

競売が始まっていても家を残せる？

住宅ローンを滞納し、抵当権の実行や競売が進んでいる場合でも、状況によっては裁判所へ中止を求められる制度があります。

民事再生法197条では、再生手続開始の申立てがあり、住宅資金特別条項を定めた再生計画が認可される見込みがあると裁判所が判断した場合、申立てにより一定期間、抵当権の実行手続の中止を命じることができると定めています。

ただし、個人再生を申し立てれば競売が自動的に止まるわけではありません。

競売の進行段階によって対応可能性も変わります。裁判所から競売開始決定などの書類が届いている場合は、期限や日付を確認して早めに相談してください。

住宅ローン特則を利用したときの毎月返済はどうなる？

住宅ローン特則を利用すると、家計からは大きく2種類の返済を続けることになります。1つは住宅ローン、もう1つは個人再生によって減額されたカードローンや消費者金融などの再生債務です。

たとえば住宅ローンが月8万円、個人再生後の返済が月4万円なら、合計12万円を家計から継続して出せるかを確認する必要があります。

個人再生は「家を残せるか」だけでなく、家を残した後も返済を続けられるかが重要です。住宅を維持するために生活費が不足するなら、住宅の売却や自己破産を含めて比較した方がよい場合もあります。

Life On独自チェック｜家を残した後の家計まで確認する

住宅ローン特則を検討するときは、法律上の条件だけでなく、認可後の家計も確認した方がいいでしょう。

手取り収入 − 生活費 − 住宅ローン − 個人再生後の返済 ＝ 毎月の残額

たとえば、手取り30万円、生活費18万円、住宅ローン8万円、再生計画による返済3万円なら、残額は1万円です。

この1万円から固定資産税、住宅修繕費、自動車税、突発的な医療費なども出す必要があるなら、返済計画に十分な余裕があるとは言いにくいでしょう。

「住宅ローン特則を使えるか」と「住宅ローン特則を使って生活を再建できるか」は、別々に確認する必要があります。

自宅の価値が高いと個人再生の返済額が増えることがある

住宅ローン特則を使えば自宅を売却せずに済む可能性がありますが、自宅の資産価値が個人再生と無関係になるわけではありません。

個人再生では、再生計画による返済総額が清算価値を下回らないことが求められます。裁判所も、個人再生の返済総額について、財産を処分して返済に充てる場合の額以上である必要があると案内しています。

たとえば住宅の評価額が2,500万円、住宅ローン残高が2,000万円なら、単純な差額は500万円です。

ただし、実際の清算価値がそのまま500万円になるとは限りません。抵当権、共有持分、評価方法などを踏まえて個別に計算されます。

それでも、自宅に大きな資産価値がある人は、住宅ローン特則を使えても、ほかの借金について必要な返済額が想定より高くなる可能性があります。

共有名義・ペアローンでも利用できる？

住宅が夫婦などの共有名義だからという理由だけで、直ちに住宅ローン特則が使えないとは限りません。

民事再生規則でも、住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可決定が確定した場合、再生債務者以外の住宅共有者などへ通知することが定められています。

ただし、ペアローンや連帯債務では、誰が住宅を所有しているのか、誰がどの住宅ローンを負っているのか、どの抵当権がどの債務を担保しているのかによって判断が複雑になります。

また、住宅資金貸付債権を有する債権者が複数いる場合は、法律上、対象となる全員について住宅資金特別条項を定める必要があります。

共有名義やペアローンの場合は、「共有持分があるから大丈夫」と自己判断せず、登記事項証明書と住宅ローン契約書を確認してもらうのが安全です。

住宅ローン特則の主な必要書類

必要書類は裁判所や事案によって異なりますが、住宅ローン特則を利用する場合は、通常の個人再生書類に加えて住宅とローンの内容を確認する資料が必要になります。

千葉地方裁判所では、住宅資金特別条項に関する資料として、次のような書類を案内しています。

• 住宅ローン契約書・変更契約書
• 保証委託契約書
• 抵当権設定契約書
• 最新の償還予定表
• 住宅や敷地の登記事項証明書
• 代位弁済がある場合の代位弁済通知書

民事再生規則でも、住宅資金貸付契約の内容が分かる書類、各返済期の返済額が分かる書類、住宅・敷地の登記事項証明書などの提出が定められています。

古い契約書を紛失している場合でも、それだけで自己判断して諦めず、まず依頼先へ伝えてください。金融機関から取得できる資料がないか確認していきます。

住宅ローン特則を利用する手続きの流れ

住宅ローン特則だけを単独で申し立てるわけではありません。個人再生手続の中で、住宅資金特別条項を定めた再生計画を作成します。

民事再生規則では、住宅資金特別条項を定めた再生計画案を提出する場合、あらかじめ住宅ローン債権者などと協議することとされています。

個人再生全体の流れについては、こちらで詳しく整理しています。

個人再生の流れと期間を確認する

住宅ローン特則を使うメリット

最大のメリットは、一定の条件を満たせば自宅を手放さずに借金問題を整理できる可能性があることです。

カードローンや消費者金融など住宅ローン以外の借金を個人再生で圧縮できれば、その分だけ住宅ローンを払い続ける余力を確保しやすくなる場合があります。

また、自己破産のように財産の換価そのものを手続きの目的としないため、「住宅を維持しながら返済による生活再建を目指したい」という人にとって重要な選択肢です。

住宅ローン特則のデメリット・注意点

一方、家を残せることだけを見て決めるのは危険です。

まず、住宅ローンは基本的に残ります。そのうえで個人再生後の返済も行うため、毎月の支払総額が家計に合っているかを確認しなければなりません。

自宅の資産価値が高ければ、清算価値によって個人再生の最低返済額が高くなる可能性もあります。住宅ローンを滞納していれば、滞納分や損害金への対応も必要です。

住宅ローン特則を利用すると、契約・登記・抵当権などの確認項目が増えるため、通常の個人再生より資料収集や住宅ローン債権者との調整が増える場合があります。

個人再生にかかる費用を確認する

住宅ローン特則を使うか判断する5項目

制度の条件だけでなく、次の5項目まで確認しておくと判断しやすくなります。

1. 本人が所有する自宅で、実際に住んでいるか
2. ローンが住宅購入・建設・改良などのためのものか
3. 住宅ローン以外の担保権が付いていないか
4. 住宅ローンと個人再生後の返済を両方続けられるか
5. 自宅の清算価値が個人再生の返済額へどの程度影響するか

この5つのどれかが分からない場合でも、住宅ローン特則を諦める必要はありません。住宅ローン契約書、登記事項証明書、現在の償還予定表などがあると確認しやすくなります。

住宅ローン特則についてよくある質問

住宅ローン特則を使えば住宅ローンも減額されますか？

通常の再生債権のように元本を大幅に減額する制度ではありません。法律上の条件を満たせば、返済期限の延長や一定期間の元本返済の猶予などを定められる場合があります。

住宅ローンを滞納していても家を残せますか？

滞納だけで直ちに利用できなくなるわけではありません。ただし、滞納分や遅延損害金への対応が必要です。代位弁済や競売へ進むほど時間的な制約も強くなるため、早めの確認が重要です。

代位弁済されたらもう利用できませんか？

代位弁済後でも、保証会社が保証債務の全部を履行した日から6か月以内に再生手続開始を申し立てるなど、法律上の条件を満たせば利用できる可能性があります。

自宅が共有名義でも使えますか？

共有名義だから一律に使えないわけではありません。ただし、本人の所有持分、住宅ローンの債務者、抵当権の内容などを確認する必要があります。

ペアローンでも住宅ローン特則を使えますか？

契約と抵当権の構造によって異なります。複数の住宅資金貸付債権がある場合には、対象となる債権者全員について住宅資金特別条項を定める必要があるため、個別確認が必要です。

住宅ローン以外の借金を自宅担保で借りていますが利用できますか？

自宅に住宅ローン以外の担保権が設定されている場合、住宅ローン特則を利用できないことがあります。登記事項証明書で担保権の内容を確認してください。

競売が始まっても住宅ローン特則を使えますか？

申立てにより抵当権実行手続の中止を命じてもらえる制度はありますが、自動で止まるわけではありません。競売の進行状況によって対応が難しくなるため、裁判所から書類が届いている場合は早急な確認が必要です。

まとめ｜住宅ローン特則は「家を残せるか」だけでなく「残した後に払えるか」で考える

住宅ローン特則は、個人再生をしながら住宅ローンを特別に扱い、自宅を維持できる可能性を残す制度です。

ただし、住宅ローンそのものを大幅に減額してもらう仕組みではありません。住宅の所有・居住状況、ローンの使途、抵当権、代位弁済の時期などの条件を満たしたうえで、住宅ローンと個人再生後の返済を両方続けられることが重要になります。

自宅を残したい人は、「住宅ローン特則を使えるか」だけでなく、**「使った後の家計が持つか」**まで確認してください。

まずは住宅ローン残高、毎月返済額、自宅の評価額、ほかの借金、毎月の手取りと生活費を整理します。住宅ローンを滞納している場合や代位弁済通知、競売関係の書類が届いている場合は、日付も含めて確認しておきましょう。

個人再生そのものの仕組みや条件は個人再生とは？、手続きの順番は個人再生の流れと期間、費用は個人再生の費用で詳しく確認できます。

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公的機関の参考情報

e-Gov法令検索「民事再生法」

裁判所「個人再生」

裁判所「民事事件Q&A」

大阪地方裁判所「倒産部（第6民事部）」

裁判所「民事再生規則」

本記事は、住宅資金特別条項について一般的な情報を整理したものです。利用の可否や必要書類、住宅ローンの取扱いは、ローン契約、抵当権、共有関係、滞納状況、申立先裁判所の運用などによって異なります。個別の判断は弁護士や申立先の裁判所へ確認してください。

今井 洸太

Life On運営者/借金解決・返済アドバイザー/債務整理アドバイザー/

Life Onでは、借金に困っている方に「どこよりも、誰にでもわかりやすく」をモットーとして、借金の複雑な手続きの方法や解決方法についてご紹介します。実際の体験談から自分に合った解決方法を見つけることもできます。