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今井洸太
Life On
自己破産すると賃貸はどうなる？退去・契約更新・入居審査への影響を解説
今井洸太
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自己破産を考えているものの、今住んでいるアパートやマンションから退去しなければならないのではないかと不安になる人もいるでしょう。
「自己破産をしたら大家さんに追い出される？」
「契約更新を断られることはある？」
「ブラックリストに載ったら新しい賃貸を借りられない？」
結論からいうと、自己破産をしたという理由だけで、現在の賃貸住宅から退去しなければならないわけではありません。
ただし、家賃を滞納している場合や、新しい賃貸物件を契約する場合は、別の問題が生じます。
特に重要なのは、次の3つを分けて考えることです。
- 現在住んでいる賃貸住宅に住み続けられるか
- 家賃滞納があった場合、契約解除になる可能性はあるか
- 自己破産後、新しい賃貸物件の入居審査に通るか
この記事では、自己破産が賃貸契約へ与える影響を、現在の住まい・契約更新・引っ越し・保証会社の審査に分けて解説します。
目次
自己破産すると賃貸住宅から追い出される？
原則として、自己破産を申し立てたことだけを理由に、大家さんが賃貸借契約を一方的に解除することはできません。
以前は、借主が破産した場合に賃貸契約を解約できるとする民法の規定がありました。しかし、この規定は2004年の法改正で削除されています。
そのため、現在の法律では、自己破産したという事実だけで賃貸契約が自動的に終了するわけではありません。
ただし、家賃滞納などの契約違反がある場合は別です。
状況別｜現在の賃貸住宅に住み続けられる？
| 状況 | 一般的な扱い |
|---|---|
| 自己破産するが家賃滞納はない | 原則として住み続けられる |
| 自己破産手続き中で家賃を支払い続けている | 破産だけを理由に契約解除されるわけではない |
| 家賃を長期間滞納している | 契約を解除される可能性がある |
| 保証会社が家賃を立て替えている | 保証会社への債務や契約状況の確認が必要 |
| 契約更新が近い | 普通借家か定期借家かで扱いが異なる |
| 新しい賃貸へ引っ越したい | 入居審査・保証会社の審査が問題になることがある |
自己破産によって今の住まいを失うかどうかは、破産手続きそのものより、現在の賃貸契約や家賃の支払い状況に左右されます。
家賃を滞納していなければ自己破産後も住める？
現在の賃貸住宅で家賃を滞納していない場合、自己破産だけを理由に契約を解除されることは原則としてありません。
例えば、消費者金融やクレジットカードの返済が難しくなって自己破産を検討していても、賃貸住宅の家賃は毎月支払えているというケースです。
この場合、借金の問題と家賃の支払いは分けて考える必要があります。
ただし、自己破産後も家賃や共益費などを継続して支払えるかは重要です。
家計を立て直す際には、借金の返済だけでなく、住居費や生活費を含めた支出を確認しましょう。
契約書に「破産したら解除」と書かれている場合
賃貸借契約書に、破産した場合には契約を解除できるといった条項が書かれていることがあります。
しかし、そのような条項があっても、自己破産という事実だけを理由に解除が認められるとは限りません。
法律や借主保護の考え方との関係で、条項の効力が問題になる場合があります。
契約書に記載されているからといって、直ちに退去する必要があると判断せず、解除通知や契約書を持参して法律相談を利用してください。
家賃滞納がある状態で自己破産するとどうなる？
自己破産と賃貸住宅の関係で、特に注意が必要なのが家賃滞納です。
自己破産の申立て自体が契約解除の理由にならなくても、家賃の支払いを長期間怠っている場合は、賃貸借契約を解除される可能性があります。
家賃滞納で契約解除されることがある
家賃の支払いは、賃貸借契約における借主の重要な義務です。
滞納が続き、大家さんと借主との信頼関係が破壊されたと認められる場合には、契約解除が認められることがあります。
ただし、「1か月滞納したら即退去」「3か月で必ず解除」といった全国一律の機械的なルールではありません。
滞納額や期間、支払状況、貸主とのやり取りなどを踏まえて判断されます。
家賃を滞納している場合は、自己破産の相談時に必ず伝えてください。
滞納家賃は自己破産で免責される？
破産手続開始決定より前に発生した未払い家賃は、原則として破産手続きで扱う債権に該当します。
免責許可決定が確定すれば、その支払責任が免除される場合があります。
ただし、滞納家賃の支払責任が免除されることと、賃貸住宅に住み続けられることは別問題です。
既に家賃滞納によって契約が解除されている場合や、信頼関係が破壊されていると判断される場合は、住居の明渡しが問題になる可能性があります。
また、破産手続開始後などに新たに発生する家賃については、従前の滞納分と区別して扱う必要があります。
住み続けるのであれば、現在発生している家賃を支払うための家計計画も必要です。
滞納家賃だけ先に支払ってもいい？
「今の家に住み続けたいから、家賃の滞納分だけ先に払おう」と考えることもあるでしょう。
しかし、ほかの借金が返済できない状態で、特定の債権者だけを優先して返済すると、偏頗弁済として問題になる場合があります。
偏頗弁済とは、特定の債権者だけを優先して支払い、債権者間の公平を損なう行為のことです。
住居を維持するための対応は重要ですが、過去の滞納分と今後発生する家賃では扱いが異なります。
自己判断で滞納分を一括返済する前に、家賃の請求状況を弁護士へ伝えて相談しましょう。
家賃保証会社が立て替えている場合はどうなる？
賃貸住宅では、家賃保証会社を利用していることがあります。
家賃保証会社は、借主が家賃を支払わなかった場合に、契約に基づいて大家さんへ家賃を立て替えることがあります。
これを「代位弁済（だいいべんさい）」といいます。
代位弁済が行われても、借主の支払義務が単純になくなるわけではありません。
保証会社から立て替えた金額を請求されることがあります。
自己破産を検討している場合、家賃保証会社が既に立て替えた金額についても、債務の状況を整理する必要があります。
確認したいのは次の情報です。
- 家賃を何か月滞納しているか
- 保証会社が立て替えているか
- 大家さんと保証会社のどちらから請求されているか
- 契約解除の通知が届いているか
- 現在の家賃を今後支払えるか
既に保証会社から督促や通知を受けている場合は、その書類も相談時に持参してください。
自己破産すると賃貸契約の更新はできない？
自己破産をしたからといって、現在の賃貸住宅の更新が必ずできなくなるわけではありません。
ただし、契約の種類によって扱いが異なります。
普通借家契約の場合
一般的な普通借家契約では、大家さんが契約更新を拒絶するためには、法律上の要件が問題になります。
そのため、自己破産したという事実だけで自由に更新を拒否できるわけではありません。
ただし、家賃滞納など、別の契約上の問題がある場合は判断が異なります。
また、更新時に保証会社との契約更新が必要になることもあります。
その場合は、保証会社の契約条件についても確認しましょう。
定期借家契約の場合
定期借家契約は、原則として契約期間の満了によって終了する仕組みです。
普通借家契約のように当然に更新されるものではありません。
住み続けるには、新たな契約を結ぶ必要がある場合があります。
そのため、自己破産の有無とは別に、再契約できるかどうかが問題になります。
「更新できない」と言われた場合は、契約書に普通借家契約と定期借家契約のどちらが記載されているかを確認してください。
自己破産後に新しい賃貸物件は借りられる？
自己破産後でも、新たに賃貸住宅を契約することは可能です。
自己破産をした人が一律に賃貸住宅を借りられなくなる法律上の制度はありません。
ただし、新規契約の場合は、現在の賃貸住宅に住み続ける場合と異なり、入居審査があります。
収入や勤務状況、保証会社の審査などが関係するため、希望するすべての物件を借りられるとは限りません。
家賃保証会社の審査が関係することがある
最近の賃貸物件では、入居時に家賃保証会社との契約を求められることがあります。
保証会社は、家賃を滞納した場合に家賃を立て替える役割を持ちます。
保証会社によって審査方法は異なり、信販会社など信用情報機関に加盟している事業者では、審査に信用情報が関係することがあります。
CICでは、クレジットやローンの支払状況、一定の破産情報などが登録対象になります。
そのため、自己破産に関連する信用情報が、新たな保証契約の審査へ影響する可能性があります。
ただし、自己破産をした人はすべての保証会社の審査に落ちる、という意味ではありません。
保証会社がどのような情報を確認するかは、事業者や契約内容によって異なります。
独立系の保証会社なら必ず通る？
家賃保証会社は、一般に信販系や独立系などと呼ばれることがあります。
独立系の保証会社では、信用情報機関の登録情報を直接利用しない場合があります。
ただし、信用情報を利用しないことと、審査がないことは別です。
収入、勤務状況、過去の家賃支払い状況などを確認する場合があります。
そのため、「独立系なら自己破産後でも必ず審査に通る」とは断定できません。
部屋探しの際は、不動産会社へ利用する保証会社の種類や審査条件を確認するとよいでしょう。
自己破産後に賃貸を探すときの4つの方法
新しい賃貸住宅の審査に不安がある場合は、最初から一つの物件だけに絞らず、契約方法の違いも確認すると選択肢が広がります。
1．利用する家賃保証会社について確認する
不動産会社へ、利用する家賃保証会社がどこなのかを確認します。
特に、保証会社を選択できる物件なのか、ほかの保証方法が認められる物件なのかは確認しておきたいところです。
ただし、保証会社を変更できるかどうかは、物件や管理会社の方針によって異なります。
2．収入に合った家賃の物件を選ぶ
新しい賃貸住宅の審査では、継続的に家賃を支払えるかが重要な判断材料になります。
自己破産後に借金の返済負担が変わっても、収入や生活費に見合わない家賃を設定すると、再び家計が苦しくなるおそれがあります。
希望条件を決める際には、家賃だけでなく共益費、駐車場代、保証料なども含めて比較しましょう。
3．UR賃貸住宅も選択肢に入れる
UR賃貸住宅では、原則として連帯保証人や家賃保証会社を必要としない仕組みが設けられています。
ただし、誰でも無条件で借りられるわけではありません。
一定の収入・貯蓄などに関する申込資格が定められています。
一般的な家賃保証会社による審査とは異なる仕組みの住宅を探したい場合には、選択肢の一つです。
4．住まいの確保が難しい場合は居住支援制度を確認する
収入が少ない、保証人を頼めない、住宅探しに困っているといった場合には、自治体などの居住支援制度を利用できる可能性があります。
国土交通省は、低額所得者や高齢者など、住宅の確保に配慮が必要な人を対象とする住宅セーフティネット制度を案内しています。
また、2025年10月には改正住宅セーフティネット法が施行され、居住支援の仕組みが整備されています。
ただし、自己破産をしたという理由だけで、必ず支援対象になるわけではありません。
利用条件を確認し、自治体や居住支援法人へ相談してください。
自己破産すると大家さんや管理会社に知られる？
自己破産をしたという事実が、すべての大家さんや管理会社へ自動的に通知される制度はありません。
ただし、必ず知られないとも言い切れません。
自己破産では官報に氏名や住所などが掲載されます。
また、滞納家賃があり、大家さんや保証会社が債権者になっている場合には、破産手続きに関する通知などを通じて知られる可能性があります。
新たな賃貸契約や保証契約の審査でも、事業者が確認できる情報の範囲によって影響が生じることがあります。
「家賃を滞納していなければ、必ず誰にも知られない」とまでは考えない方がよいでしょう。
自己破産前に賃貸住宅について確認したいこと
現在の賃貸住宅に住み続けたい場合は、弁護士へ相談する前に次の情報を整理すると状況を伝えやすくなります。
- 賃貸借契約書
- 普通借家か定期借家か
- 現在の家賃・共益費
- 家賃滞納の有無と金額
- 家賃保証会社の名称
- 保証会社による立て替えの有無
- 現在の家賃支払い方法
- 契約更新の予定時期
- 大家さんや保証会社から届いた通知
特に家賃をクレジットカードで支払っている場合は、自己破産の準備によってカードが利用できなくなり、支払いが止まる可能性があります。
口座振替や銀行振込などへ変更できるか、契約先へ確認しておきましょう。
なお、カードを使わず家賃を支払う方法に変更できても、過去の滞納分の扱いは別に検討する必要があります。
家賃を滞納している場合は退去を求められたらどうする？
大家さんや管理会社から退去を求められても、ただちに自分で鍵を返し、部屋を明け渡さなければならないとは限りません。
家賃滞納により契約解除が認められるかは、契約内容や滞納状況などによって判断されます。
さらに、仮に契約が解除されている場合でも、大家さんが自力で鍵を交換したり、荷物を搬出したりして強制的に追い出すことは原則として認められません。
国土交通省も、強制的な明渡しには裁判所の手続きなどが必要であり、自力救済は許されないと説明しています。
契約解除や明渡しの通知が届いた場合は、書類を保管し、できるだけ早く法律相談を利用してください。
自己破産と賃貸住宅についてよくある質問
自己破産するとアパートからすぐ退去しなければなりませんか？
自己破産したという理由だけで、すぐに退去する必要が生じるわけではありません。
ただし、家賃滞納などがあれば契約解除が問題になる場合があります。
自己破産をすると賃貸契約を更新できませんか？
自己破産したという理由だけで、普通借家契約の更新を自由に拒否できるわけではありません。
ただし、家賃滞納などの契約上の問題がある場合や、定期借家契約の場合は扱いが異なります。
自己破産後は何年間、賃貸を借りられませんか？
賃貸住宅の契約について、「自己破産から何年間は借りられない」という法律上の一律の期間はありません。
ただし、信用情報が家賃保証会社などの審査に影響する場合があります。
信用情報の登録期間は、情報の種類や信用情報機関によって異なります。
家賃保証会社を使っていない物件なら必ず借りられますか？
保証会社を使っていなくても、大家さんや管理会社による入居審査が行われることがあります。
そのため、保証会社がないことだけで契約できるとは限りません。
家賃を1か月滞納したら自己破産で退去になりますか？
1か月の滞納だけで必ず契約解除が認められるとは限りません。
ただし、家賃滞納は重要な契約違反です。
過去の滞納状況や貸主とのやり取りなども関係するため、放置せず相談してください。
保証会社が立て替えた家賃は自己破産でなくなりますか？
破産手続開始前に発生した保証会社への債務は、免責の対象になる場合があります。
ただし、免責されるかどうかや賃貸借契約を継続できるかは別問題です。
保証会社の立て替え状況と賃貸契約の状態を確認する必要があります。
自己破産後にUR賃貸住宅へ入れますか？
自己破産をしたことだけで、UR賃貸住宅に一律に入居できなくなるわけではありません。
ただし、URが定める収入・貯蓄などの申込資格を満たす必要があります。
自己破産をすると大家さんに通知が届きますか？
すべての大家さんへ自動的に通知されるわけではありません。
ただし、大家さんが債権者になっている場合などは、手続きに関する通知が届く可能性があります。
まとめ｜自己破産だけで賃貸を退去する必要はない
自己破産をしても、現在住んでいる賃貸住宅から必ず退去しなければならないわけではありません。
特に家賃滞納がなく、契約上の義務を守っている場合は、破産という事実だけで契約が終了するものではありません。
ただし、次の違いには注意してください。
- 家賃滞納がない場合：現在の賃貸に住み続けられる可能性がある
- 家賃滞納がある場合：契約解除や明渡しの問題が生じることがある
- 契約更新の場合：普通借家と定期借家で扱いが異なる
- 新しい賃貸を借りる場合：保証会社などの入居審査が関係する
特に滞納家賃がある場合は、住居を失いたくないからといって自己判断で特定の支払いだけを優先せず、法律相談で住居の維持も含めて検討することが重要です。
自己破産の手続きや条件そのものについては、自己破産とは？メリット・デメリットと生活への影響も参考にしてください。
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参考情報・出典
本記事は、2026年10月8日時点で確認できる公的機関の資料を基に作成しています。
- 法務省｜破産法等の見直しに関する要綱
- 国土交通省｜賃貸住宅標準契約書
- 国土交通省｜追い出し行為に関するQ&A
- 国土交通省｜家賃債務保証業者登録制度
- 国土交通省｜住宅セーフティネット制度
- CIC｜CICが保有する信用情報
- UR都市機構｜賃貸住宅のお申込み資格
※本記事は一般的な制度解説です。賃貸契約の継続、契約解除、家賃保証会社の対応や免責の対象となる債務は、契約内容や個別の事情によって異なります。
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